Incorporação imobiliária: o que é e como ela funciona?

O mercado imobiliário é considerado o melhor seguimento para realizar investimentos.

A incorporação imobiliária pode ser uma ótima escolha dentre as opções para aplicar o dinheiro.

Na incorporação imobiliária é possível planejar o empreendimento imobiliário a ser lançado e desenvolver todas as etapas para realizá-lo da melhor forma.

O que é a incorporação imobiliária?

A incorporação imobiliária é um processo pelo qual um empreendedor (ou incorporador) adquire um terreno, desenvolve um projeto para construção de edificações e, posteriormente, divide essas unidades em frações ideais, como apartamentos, salas comerciais ou terrenos, que são comercializadas para terceiros.

A incorporação imobiliária é regulamentada pela Lei 4.591/64 e é definida como atividade exercida com a finalidade de construir unidades autônomas para alienação, que podem ser vendidas ainda na planta, ou seja, durante a construção.

A incorporação imobiliária é complexa e burocrática, tanto por conta das questões relacionadas ao incorporador quanto pela longa lista de documentos a serem apresentados perante o Registro de Imóveis.

Incorporação imobiliária x Construção

A principal diferença entre incorporação imobiliária e construção está na finalidade. A construção refere-se à execução do projeto, enquanto a incorporação abrange todo o processo, desde a aquisição do terreno até a venda das unidades.

Quais são as figuras principais da incorporação imobiliária?

A incorporação imobiliária geralmente envolve três figuras: o proprietário do terreno, o incorporador e o construtor. O incorporador tem o papel de adquirir (ou permutar) um terreno, fazer a análise de viabilidade econômica de um projeto e fazer a construção do empreendimento (ou contratar uma construtora para fazê-lo). Além de comercializar as unidades.

É o incorporador quem fica responsável pela entrega do empreendimento, ele deve fiscalizar a obra, cumprir prazos e valores acertados. O construtor é responsável por edificar o prédio, elaborar os projetos, adquirir os materiais. Mas usualmente não responde legalmente pelo projeto como um todo.

Quais pontos de atenção na incorporação imobiliária?

A análise de viabilidade do projeto é o primeiro ponto a ser avaliado, ela inclui a análise econômica, ambiental e comercial do empreendimento. Uma vez obtidos esses dados será possível determinar se o projeto é rentável ou não.

Além disso, deve-se estar atento aos seguintes aspectos:

1. Conheça a localicação e disposição do terreno;

2. Estude e entenda o projeto;

3. Tenha certeza de que o projeto atende os requisitos para ser aprovado;

4. Organize todos documentos exigidos em lei.

Como funciona a tributação de uma incorporação imobiliária?

Escolher o melhor regime tributário para uma incorporação imobiliária passa necessariamente por um planejamento tributário onde será analisado o faturamento, capacidade econômica, expectativa de lucro, balanço, despesas, investimentos, situação dos sócios, investidores, atividades vinculadas, dentre outras análises documentais.

As incorporações podem optar entre os regimes de tributação do lucro presumido, lucro real ou ainda o regime especial de tributação.

No lucro presumido, para a atividade de construção e incorporação imobiliária, o percentual de presunção é de 8% do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e 12% da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL). A carga total é 14,53%. Essa modalidade vale a pena para quem tem uma margem de lucro superior a 8%. Se for inferior a este índice, vale a pena ir para o lucro real.

No lucro real não existe presunção, a tributação é sobre a receita. Deduzem-se os custos do valor da venda e sobre o lucro efetivo incide o tributo de imposto de renda, o ganho de capital é adicionado à base de cálculo do IRPJ/CSLL e PIS/Cofins (carga total de 34%).

O regime especial de tributação (RET) é uma boa opção para redução de carga tributária na incorporação imobiliária. Para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 4% (quatro por cento) das receitas mensais recebidas, que corresponderá ao pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins. O optante pelo RET estará vinculando o empreendimento ao patrimônio de afetação.

Quais as documentações exigidas para dar entrada na incorporação imobiliária?

O procedimento de incorporação imobiliária é feito no Registro de Imóveis, a lista de documentos exigidos é longa e o processo pode ser bem demorado se realizado sem o auxílio de alguém que entenda sobre o assunto. Veja abaixo quais são os documentos necessários para o memorial da incorporação imobiliária:

Título de propriedade do terreno;

Certidões negativas de tributos;

Certidões das justiças federal e estadual;

Certidão negativa de débito do INSS;

Certidões de protestos de títulos;

Certidões do imóvel;

Certidão vintenária do imóvel;

Projeto aprovado;

Quadros da NBR 12.721/2006 com ART/RRT;

Alvará de construção;

Atestado de idoneidade financeira;

Contrato padrão;

Declaração de vagas de garagem;

Declaração em que se defina a parcela do preço (quando o pagamento do terreno for em permuta);

Mandato do procurador;

Declaração de prazo de carência; Termo de afetação (quando optante pelo RET);

Documentos para o registro da instituição do condomínio

A lista de documentos básicos está prevista na Lei n° 4591/64, podendo ainda serem solicitados outros documentos, conforme o estado em que for registrada a incorporação imobiliária.

As certidões possuem prazo de validade, variando de 30 a 90 dias, o que reforça ainda mais a necessidade de contar com o auxílio de alguém que entenda sobre o procedimento, para que não seja necessário emitir novamente alguma certidão, elevando o custo do registro da incorporação imobiliária.

Quanto tempo demora o processo após a entrega dos documentos?

O arquivamento do memorial dá visibilidade ao negócio da incorporação imobiliária, possibilitando ao pretendente à aquisição conhecer a estrutura do negócio, a partir da documentação do terreno, da descrição do edifício e da unidade que pretende adquirir, do custo da obra e das condições cadastrais do incorporador.

O procedimento de arquivamento é simples: o oficial do registro de imóveis receberá o requerimento e os documentos anexados, numerará e rubricará suas folhas. O oficial terá 15 dias para examinar a documentação. Se os documentos não estiverem corretos o oficial formulará as exigências necessárias e terá mais 15 dias para efetivar o registro quando a documentação estiver correta.

O procedimento de incorporação imobiliária pode parecer árduo, mas quando realizado com o auxílio de alguém que entende sobre o assunto, se torna muito mais fácil.

Por isso, se você está enfrentando um problema relacionado à incorporação imobiliária, não hesite em me procurar para auxiliá-lo. Isso pode fazer toda a diferença na hora de garantir seus direitos e evitar prejuízos financeiros e emocionais. Entre em contato e agende uma consulta. Estou pronta para ajudá-lo.